多事之秋

　　去年的凄慘表現(xiàn)，讓人和商業(yè)控股有限公司(以下簡稱人和商業(yè))吞下了其上市五年來業(yè)績新低的苦果。

　　近日，人和商業(yè)發(fā)布公司2013年財報。數(shù)據(jù)顯示，人和商業(yè)去年實現(xiàn)營業(yè)收入5.47億元，比前一年下降了20.4%。這樣的數(shù)字，創(chuàng)下了人和商業(yè)上市五年來的歷史新低——自2008年在香港上市起，人和商業(yè)的業(yè)績就呈現(xiàn)出逐年下滑態(tài)勢。從2009年的41.6億元、2010年的11.4億元、2011年的22.4億元，到2012年首次跌至10億元區(qū)間內的6.88億元，再到如今的5.47億元，五年時間里，人和商業(yè)全年營業(yè)收入的降幅已經(jīng)高達86.9%。

　　比這更為可怕的是，巨額虧損的出現(xiàn)。即便在各地糾紛集中爆發(fā)、口碑形象屢受挑戰(zhàn)、經(jīng)營業(yè)績頗為困難的2012年，人和商業(yè)還是實現(xiàn)了8.95億元的盈利。而在去年，人和商業(yè)的虧損額已經(jīng)高達17億。

　　人和商業(yè)的核心商業(yè)模式是興建人民防空工程，并在和平時期將其用作地下商城，通過出租商鋪或轉讓商鋪經(jīng)營權的方式，獲取回報。簡言之，就是對地下人防工程進行商業(yè)化開發(fā)，業(yè)內將此稱為“防空洞”模式(以下簡稱“人和模式”)。

　　高額虧損，讓人和商業(yè)的“錢景”更顯尷尬。4月22日，著名債券評級機構穆迪投資者服務公司(以下簡稱穆迪)再次下調了人和商業(yè)的債務評級，由Caa1下調至Caa3。穆迪稱，人和商業(yè)有一筆3億美元(人民幣(6.2272, -0.0006, -0.01%)19億元)的美元債券將于2015年5月到期，而截至2013年12月底，該公司持有現(xiàn)金僅為人民幣12.8億元，即便算上未來12個月內租金收入帶來的現(xiàn)金流，仍不足以償付該筆債券。

　　事實上，人和商業(yè)欠下的經(jīng)濟賬并非僅此一筆。過去三年，人和商業(yè)通過高息票據(jù)募集了近9億美元資金，除了2015年到期的這筆債券之外，其還有另外2筆將于2016年到期、共計6億美元的債務。人和商業(yè)當時給這兩筆債券開出的年利率為13%。

　　令人和商業(yè)撓頭的是，眼下似乎并沒有太好的辦法來消化這些債務負擔。人和商業(yè)主營業(yè)務收入來源于兩處：一是經(jīng)營租賃收入，二是轉讓經(jīng)營權收入。由于人和商業(yè)開發(fā)的“防空洞”模式?jīng)]有土地使用權，因此商戶無法實現(xiàn)產(chǎn)權意義上的轉讓，轉讓的只是商鋪經(jīng)營權。

　　而這種經(jīng)營權的轉讓，其實就是向商戶一次性收清若干年的租金。這意味著，人和商業(yè)若想有持續(xù)的轉讓經(jīng)營權收入進賬，就必須源源不斷地開發(fā)新項目。但如今的人和商業(yè)，顯然已經(jīng)沒有了大規(guī)模擴張的資金和底氣。

　　這早已露出端倪。人和商業(yè)位于天津、遼寧、重慶等地的多個項目近幾年都出現(xiàn)了延期或者停滯現(xiàn)象。以天津市場為例，早在2011年，人和商業(yè)就拿下了天津西站地區(qū)大型地下商業(yè)項目，預計投資10億元人民幣，打造10萬平方米的地下空間。當時的規(guī)劃是于2013年建成。而如今，2014年幾乎過半，天津項目卻還沒建設。

　　“是有計劃在天津建的，但是什么時候能建起來還沒有消息�！睋�(jù)人和商業(yè)內部人士向新金融記者透露，天津項目，目前還只能算是個“計劃”。

　　更致命的是，各地頻現(xiàn)的糾紛讓既有項目的進賬也都出現(xiàn)了風險。近日，人和商業(yè)在成都的“地一大道”項目出現(xiàn)糾紛。共計256家商戶向“地一大道”開發(fā)運營商提出退還租金要求。據(jù)了解，此次要求退款的店鋪達450余家，商鋪面積約7500平方米，按人和商業(yè)與商戶們的合同約定進行計算，涉及金額或達7億元。

　　這并不是孤例。自2012年起，人和商業(yè)在武漢、鞍山、大慶、邯鄲、莆田等地的項目都出現(xiàn)了與商戶的矛盾：有商戶不滿意人和商業(yè)的霸王條款，也有商戶抱怨收取訂金后開業(yè)時間延后，承諾的宣傳推廣也沒兌現(xiàn)，項目管理不規(guī)范等。

　　“這些都直接地影響了人和商業(yè)的口碑和后期的收入�！绷柩愎芾碜稍兪紫�咨詢師林岳向新金融記者表示，這些影響是在全國各地的項目中普遍存在的，也在人和商業(yè)引以為豪的“地一大道”項目中激化了，這對人和后續(xù)的資金運作以及宣傳推廣都有極大的影響，“這是‘警鐘’，搞不好還可能成為‘喪鐘’�！�

　　■模式之殤

　　對人和商業(yè)來說，上述諸多問題的出現(xiàn)和發(fā)酵，無非都歸向了其引以為豪的地下商城模式。

　　多年來，人和商業(yè)正是靠著這“一招鮮”走過來的。前述人和商業(yè)內部人士表示，與其他商業(yè)地產(chǎn)模式相比，“人和模式”有著先天優(yōu)勢。由于利用人防工程開發(fā)地下商城未被歸類為房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)的項目也就不受諸多適用于房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收或政策的限制，無需支付土地出讓金及土地增值稅，可降低開發(fā)成本。

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